5 September 2023
SEOUL – Sebuah “kiamat properti perkantoran” sedang terjadi di kota-kota besar di dunia di tengah tingginya suku bunga dan meluasnya pekerjaan jarak jauh selama pandemi. Namun salah satu pasar yang tetap kuat adalah Seoul, yang menyebabkan para investor menjajaki peluang investasi di sini, menurut pejabat industri di dalam dan luar negeri.
Investor setuju bahwa pasar perkantoran di Seoul bernilai tinggi, namun mereka menambahkan bahwa beberapa faktor seperti tingkat kekosongan yang rendah dan terbatasnya pasokan dapat mengimbangi harga tersebut.
Mengatasi tren kerja jarak jauh global
Tingkat kekosongan gedung perkantoran di Seoul mencapai 2,2 persen pada kuartal kedua tahun ini, jauh di bawah apa yang disebut oleh sumber industri real estate lokal sebagai tingkat kekosongan “alami” sebesar 5 persen.
Secara umum diterima bahwa 5 persen ruang kantor mungkin kosong, tergantung pada keseimbangan pasokan dan permintaan. Jika tingkat kekosongan suatu bangunan turun di bawah 5 persen, bangunan tersebut dianggap “penuh”.
Tingkat kekosongan di kisaran 2 persen menonjol dibandingkan kota-kota besar lainnya – 31,6 persen di San Francisco, 16 persen di Manhattan, dan 9,4 persen di London – pada periode yang sama.
“Sementara permintaan ruang kantor di seluruh dunia melambat setelah pandemi ini, Korea adalah salah satu dari sedikit negara yang menunjukkan preferensi kuat untuk kembali ke kantor,” kata David Yu, kepala penelitian dan strategi di Mastern Investment Management.
“Di Korea, peningkatan jumlah pekerja kantor malah meningkatkan permintaan akan ruangan yang lebih besar, sehingga meningkatkan pasar sewa kantor secara umum,” katanya.
Meskipun permintaan meningkat, pasokan masih terbatas di Korea. Menurut perkiraan Mastern, terdapat perkiraan rata-rata tahunan sebesar 926.522 meter persegi ruang kantor di wilayah sekitar Seoul antara tahun 2018 dan 2023. Angka tersebut merupakan yang terendah selama dua dekade sebelumnya, ketika terdapat lebih dari 1 juta meter persegi ruang kantor. ditambahkan setiap tahun ditambahkan.
Minat investor asing terus meningkat
Faktor-faktor ini menjadikan Seoul tujuan yang menguntungkan bagi investor real estat. Pada kuartal kedua saja, transaksi perkantoran senilai total $3,8 miliar dilakukan di Korea, yang merupakan 12 persen dari total transaksi global, menurut analisis pelacak pasar MSCI Real Assets.
“Porsi investasi perkantoran di Seoul yang meningkat pada kuartal kedua dan ketiga disebabkan oleh menurunnya minat investasi perkantoran di seluruh dunia dan juga pasar Korea khususnya,” kata Benjamin Chow, kepala penelitian properti Asia. di MSCI Real Assets, yang memperkirakan prospeknya akan bergantung pada berapa banyak praktik kerja dari rumah dan sistem kerja hybrid yang diterapkan di sini.
Kesepakatan investasi perkantoran di Seoul biasanya dilakukan di tiga bidang utama: Kawasan Pusat Bisnis (CBD), Kawasan Bisnis Gangnam (GBD), dan Kawasan Bisnis Yeouido (YBD).
Baru-baru ini, kawasan Pangyo, di selatan Gangnam, muncul sebagai kawasan bisnis baru, yang disebut Kawasan Bisnis Bundang (BBD), karena merupakan rumah bagi banyak perusahaan teknologi lokal besar, termasuk Naver dan Kakao. Daerah ini terkenal karena aksesibilitasnya ke selatan Seoul dan kapasitasnya untuk ruang yang lebih luas.
“Khususnya mengenai Pangyo, ada sejumlah kesepakatan besar,” kata Chow, mengutip kesepakatan baru-baru ini yang melibatkan Mastern, Samsung SRA, dan GIC Singapura.
“Mengingat tingkat lowongan yang relatif rendah di seluruh Seoul, dan fakta bahwa Pangyo semakin diterima sebagai pasar yang dapat menarik pekerja teknologi, tidak mengherankan jika investor asing juga menaruh minat pada pasar ini,” tambahnya.
Pembelian Pangyo Tech One Tower di BBD oleh GIC merupakan salah satu kesepakatan terbesar yang dilakukan tahun ini. Dana negara mengakuisisi 45,08 persen saham properti tersebut senilai 350 miliar won ($265,6 juta) dari Naver. Properti itu bernilai 800 miliar won, 10 persen lebih tinggi dari penilaian sebelumnya.
Perusahaan investasi global lainnya, KKR, telah mengakuisisi Namsan Green Building di CBD dalam sebuah konsorsium dengan jumlah yang tidak diungkapkan. Penyewa utamanya termasuk SK Broadband, sebuah perusahaan layanan internet yang berafiliasi dengan SK Telecom.
Di seluruh kabupaten, tingkat kekosongan BBD mencapai 1,7 persen pada kuartal pertama, sedikit lebih tinggi dibandingkan 1,5 persen untuk BBD dan YBD. Sedangkan CBD mencatatkan tingkat kekosongan tertinggi sebesar 3,3 persen.
Harga tinggi, dampak riak risiko di Tiongkok
Mengenai prospek pasar, para ahli menunjuk pada harga sebagai faktor kuncinya.
“Pasar perkantoran di Seoul mahal. Investor asing tertarik berinvestasi di pasar, tapi harganya jadi kendala. Mereka sepertinya menunggu penyesuaian,” kata Jie So-rim, direktur grup pasar modal di Cushman & Wakefield.
Krisis properti di Tiongkok juga meningkatkan ketakutan di kalangan investor, meskipun otoritas keuangan telah mengecilkan kemungkinan dampak yang serius. Menurut Komisi Jasa Keuangan, bank-bank dan perusahaan asuransi Korea telah mengeluarkan sekitar 400 miliar won ke pasar real estat Tiongkok.
“Berbeda dengan pasar barang manufaktur, pasar keuangan Tiongkok adalah pasar tertutup. Hal ini akan berdampak terbatas pada pasar global, termasuk Korea,” kata seorang pejabat dari perusahaan investasi real estate lokal yang tidak mau disebutkan namanya.
Lee Kyung-ja, seorang analis di Samsung Securities, menganut pandangan yang sama namun tetap berhati-hati terhadap potensi dampak buruk dari lesunya perekonomian Tiongkok.
“Jika krisis real estat (di Tiongkok) terus berlanjut, hal ini akan berdampak negatif terhadap perekonomian Korea dan pasar real estat komersialnya,” katanya.