12 November 2019
Faktor ekonomi berkontribusi terhadap penurunan permintaan.
Selama 10 bulan terakhir, Bei Qin, seorang broker di Silicon Valley, California, tidak memiliki klien dari Tiongkok, pasar yang dulunya merupakan sumber bisnis utamanya.
“Kami memiliki bisnis terbaik pada tahun 2016 dan 2017. Setiap hari kami mendapat pertanyaan dari pembeli Tiongkok dan setiap minggu akun WeChat kami memiliki lebih dari 10 pelanggan baru,” kata Qin, presiden ACEQ Investment Group di Cupertino. “Sekarang hari-hari itu sudah berakhir.”
Setelah satu dekade peningkatan investasi oleh orang kaya Tiongkok dalam pembelian properti residensial di Amerika Serikat – yang merupakan pembeli internasional terbesar selama tujuh tahun berturut-turut – pembelian turun 56 persen dalam 12 bulan hingga Maret, menurut laporan National Association of Agen Real estat.
Selama periode tersebut, pembeli Tiongkok mengakuisisi real estat AS senilai $13,4 miliar, naik dari $30,4 miliar pada tahun sebelumnya. Disusul oleh warga Kanada yang membeli rumah senilai $8 miliar, menurut laporan tersebut.
“Faktor-faktor ekonomi, termasuk menguatnya dolar AS, melambatnya pertumbuhan ekonomi di Tiongkok dan pengendalian modal, tidak diragukan lagi telah menghambat beberapa pembeli Tiongkok,” kata Lawrence Yun, kepala ekonom NAR.
“Tetapi meningkatnya retorika ketegangan perdagangan juga dapat mengurangi kepercayaan terhadap pembelian di AS, bersamaan dengan ketidakpastian mengenai apakah pembatasan perjalanan akan diberlakukan di masa depan.”
Juwai, situs real estat internasional terbesar di Tiongkok, memperkirakan bahwa tren penurunan pembelian rumah di AS oleh Tiongkok akan terus berlanjut tahun depan, dengan perkiraan jumlah total turun menjadi $10 miliar hingga $12 miliar pada bulan Maret.
Permintaan properti dari Tiongkok turun 27,5 persen dari tahun ke tahun pada kuartal pertama, dan telah menurun selama empat dari lima kuartal terakhir, menurut situs tersebut.
California, tujuan utama investasi perumahan Tiongkok di AS, merasakan dampaknya.
Oscar Wei, ekonom senior dan direktur penelitian di California Association of Realtors, mengatakan tren di negara bagian tersebut tidak sedramatis yang digambarkan dalam laporan NAR. “Rasio pembeli Tiongkok terhadap pembeli internasional sedikit melambat dibandingkan tahun lalu,” ujarnya.
Ketidakpastian yang diciptakan oleh ketegangan perdagangan antara Tiongkok dan AS, serta harga rumah yang lebih mahal akibat melemahnya yuan, berperan dalam penurunan tersebut, katanya.
Pemerintah AS telah mengancam akan mengenakan tarif pada hampir semua barang buatan Tiongkok, termasuk impor senilai $300 miliar, selain tarif 25 persen yang telah dikenakan pada produk-produk dari negara tersebut senilai $250 miliar. Namun pemerintah telah menunda beberapa tarif hingga bulan depan karena kekhawatiran terhadap dampak ekonomi.
“Tarif akan menyebabkan kenaikan harga konsumen. Pada akhirnya, ketika terjadi inflasi, hal ini akan mempengaruhi harga secara keseluruhan – tidak hanya harga konsumen, tetapi juga harga rumah. Ini akan mempengaruhi keinginan masyarakat untuk membeli properti,” kata Wei.
Kekhawatiran mengenai jatuhnya harga properti dapat membuat calon pembeli asal Tiongkok patah semangat dan membuat mereka menunggu sampai kesepakatan perdagangan tercapai, katanya.
Pada saat yang sama, penguatan dolar telah membuat harga rumah di Amerika menjadi lebih mahal bagi pembeli Tiongkok. Selama periode 12 bulan sejak Maret tahun lalu, dolar menguat 1 persen terhadap yuan, menurut laporan NAR.
“Bahkan jika harga rumah tetap tidak berubah, karena dolar menguat, dibutuhkan lebih banyak yuan untuk membayar sebuah rumah,” kata Wei. “Sekarang biaya bagi pembeli Tiongkok menjadi lebih tinggi, dan hal ini merupakan puncak dari ketidakpastian perdagangan yang kita lihat.”
Dia mengatakan harga rumah di California secara umum meningkat selama dua tahun terakhir, dan harga rumah tidak lagi terjangkau seperti dulu. “Pembeli Tiongkok mungkin berpikir untuk menunda pembelian sekarang dan menunggu beberapa tahun untuk melihat apakah harga akan turun,” katanya.
CEO dan direktur Juwai, Carrie Law, mengutip kombinasi retorika politik anti-Tiongkok, tindakan keras terhadap pemrosesan visa, dan tarif. “Hal ini melemahkan beberapa pendorong utama permintaan Tiongkok terhadap real estat AS, termasuk pembelian rumah bagi pelajar yang belajar di AS dan reputasi negara tersebut sebagai tujuan investasi yang aman,” katanya dalam laporan CNBC baru-baru ini.
Menurut Juwai, sistem pendidikan yang baik merupakan faktor utama yang memotivasi orang Tiongkok membeli properti di AS agar anak-anak mereka dapat belajar di universitas dan perguruan tinggi.
Namun ketika ketegangan antara kedua negara meningkat, para cendekiawan dan mahasiswa Tiongkok menghadapi semakin banyak tuduhan spionase dari AS, serta pengawasan ketat atas kekhawatiran mengenai dugaan pencurian kekayaan intelektual.
Tahun ini, AS membatalkan visa bagi sejumlah cendekiawan terkemuka Tiongkok yang memiliki hubungan dengan pemerintah, dan peningkatan pengawasan telah menunda pemberian visa bagi pelajar Tiongkok. Jumlah visa AS yang dikeluarkan untuk warga Tiongkok di luar negeri pada tahun lalu berkurang hampir 13.000 dibandingkan tahun 2016, menurut Departemen Luar Negeri AS.
Seorang eksekutif perusahaan yang berbasis di Beijing, yang mencari properti di California dan tidak ingin disebutkan namanya, mengatakan dia khawatir untuk berinvestasi saat ini karena iklim politik menjadi “tidak menguntungkan” bagi Tiongkok.
“Rumah itu untuk putri saya setelah dia lulus. Tapi keselamatan adalah perhatian utama saya. Saya mendengar bahwa Kanada memiliki kebijakan imigrasi yang menguntungkan bagi pelajar asing, jadi kami mencari lebih banyak pilihan,” katanya.
Keith Lo, seorang makelar properti di Los Angeles dengan pengalaman lebih dari 30 tahun, mengatakan: “Masalah visa, seperti yang diberitakan oleh media, telah membuat semakin banyak orang Tiongkok merasa bahwa mereka tidak diterima di AS. Hal ini mengurangi minat mereka terhadap negara tersebut, karena mereka sekarang memiliki banyak pilihan lain, seperti Australia dan Selandia Baru.”
Qin, broker Silicon Valley, mengatakan visa 10 tahun, yang diperkenalkan oleh AS dan Tiongkok pada tahun 2014, telah meningkatkan penjualan hingga batas tertentu karena banyak kliennya membeli properti sebagai rumah liburan. Pada saat itu, mereka dapat melakukan perjalanan antar kedua negara tanpa kesulitan.
Ketika situasi berubah, beberapa kliennya yang mengalami kesulitan memasuki AS mendekatinya untuk menjual rumah mereka untuk disewakan. Karena semakin banyak kliennya yang tidak bisa lagi tinggal di properti mereka, Qin telah memulai lini bisnis lain – manajemen persewaan rumah.
Rumah-rumah kosong
Meningkatnya kesulitan untuk mendapatkan visa, serta penolakan masuk ke AS, telah menyebabkan semakin banyak rumah kosong di daerah dengan banyak orang Tionghoa, seperti San Gabriel Valley di Los Angeles County.
Rumah-rumah kosong tersebut mendorong kota Arcadia untuk meminta pemilik yang berniat membiarkan properti mereka tetap kosong untuk mengungkapkan informasi kontak mereka kepada setidaknya dua agen, menyusul keluhan bahwa properti tersebut tidak memenuhi standar masyarakat.
Coco Tan, seorang broker di San Jose, California, mengatakan alasan utama penurunan penjualan rumah adalah semakin sulitnya memindahkan uang ke luar Tiongkok.
Pada tahun 2015, di tengah kekhawatiran mengenai pelarian modal, Badan Pengawasan Valuta Asing negara bagian, memperketat batas transfer ke luar negeri, dengan menerapkan batas $50.000 per tahun untuk individu.
“Tahun lalu salah satu klien saya gagal membuat perjanjian karena dia tidak bisa mengeluarkan uangnya. Saya sudah sering mendengar kasus serupa,” kata Tan.
Peraturan telah diperketat sejak saat itu, kata Tan, yang hanya bertemu dengan beberapa klien dari Tiongkok tahun ini namun belum mencapai kesepakatan. “Saya kira permintaannya masih ada. Satu-satunya masalah adalah bagaimana cara mengeluarkan uangnya,” tambahnya.
Situasi di mana pembeli kaya asal Tiongkok membayar tunai untuk membeli properti – sehingga menaikkan harga – telah berubah. Dengan pengetatan peraturan arus keluar modal, pembeli dari Tiongkok kini mencari rumah dengan harga lebih rendah dan lebih sering mengambil hipotek.
Sekitar 46 persen rumah dibeli melalui hipotek dalam 12 bulan hingga Maret, dibandingkan dengan 37 persen pada tahun sebelumnya, menurut laporan NAR.
Wei, dari California Association of Realtors, mengatakan: “Pembeli Tiongkok membeli rumah dengan harga lebih murah dibandingkan tahun lalu, dan lebih banyak dari mereka yang mengambil hipotek karena lebih sedikit uang tunai yang keluar dari Tiongkok.”
Perubahan ini terutama berdampak pada pasar kelas atas. Tan mengatakan bahwa banyak pembeli Tiongkok di masa lalu menargetkan “rumah mewah” – yang bernilai $5 juta hingga $10 juta. “Sekarang, penjualan rumah seperti itu sangat lambat,” katanya.
Lo, broker asal Los Angeles, mengatakan orang-orang masih menemukan cara untuk mengeluarkan uang mereka dari Tiongkok dan ke Amerika – melalui keluarga dan teman, misalnya – tetapi paling banyak hanya $300,000 hingga $500,000 per tahun, untuk mempertahankan properti mereka. . “Tapi saya ragu mereka bisa mempertahankannya dalam waktu lama. Tidak mungkin memindahkan dana dalam jumlah besar untuk berinvestasi di properti baru,” ujarnya.
Pergeseran pasar
Yun, kepala ekonom NAR, mengatakan: “Lebih sedikit pembeli asing berarti lebih sedikit penjualan rumah dan, sebagai akibatnya, aktivitas ekonomi AS lebih lambat. Namun, Amerika saat ini berada dalam situasi yang unik, dengan kekurangan perumahan yang disebabkan oleh rendahnya produksi rumah baru selama beberapa tahun. Oleh karena itu, kekurangan pembeli asing akan segera terisi oleh pembeli dalam negeri, dan hal ini tidak serta merta menimbulkan kerugian yang berarti.
“Di tahun-tahun mendatang, ketika pasar kembali normal, pembeli asing akan berperan penting dalam hal penjualan dan harga.”
Dalam Laporan Kekayaan tahun 2019, konsultan properti Knight Frank mengatakan hubungan perdagangan antara Tiongkok dan AS saat ini dapat menyebabkan investor Tiongkok beralih ke pasar utama lainnya. Laporan ini menyarankan agar investasi dapat disalurkan ke kota-kota besar di Australia, Jepang, dan Inggris.
Menurut Survei Internasional Konsumen Tiongkok 2019 dari portal properti Juwai, yang mensurvei 678 responden secara online pada bulan Juni dan Juli, Australia adalah tujuan paling populer untuk pembelian rumah di luar negeri.
Sekitar 29 persen responden menyebutkan lingkungan hidup dan pendidikan di Australia sebagai faktor utama, diikuti oleh Kanada (18 persen) dan Amerika Serikat (14 persen).
Lo mengatakan bahwa pada tahun 1960an, kelompok pembeli rumah pertama dari Hong Kong membeli properti di AS, diikuti oleh pembeli rumah dari Taiwan pada tahun 1980an, dan kemudian dari daratan Tiongkok pada tahun 1990an. Ada peningkatan tajam dalam jumlah pembeli dari daratan pada tahun 2000an, terutama setelah krisis keuangan tahun 2008, ketika banyak negara dilanda krisis pasar perumahan, katanya.
Meskipun ada ketidakpastian, melemahnya yuan dan kontrol modal yang lebih kuat, Lo mengatakan penurunan jumlah orang Tiongkok yang membeli rumah di AS adalah “konsekuensi alami”.
“Ketika masyarakat Tiongkok menjadi lebih kaya dan berkeliling dunia, tinggal di AS tidak lagi semenarik dulu,” tambahnya.